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項目全程策劃工作目錄
作者：佚名 時間：2004-3-7 字體：[大] [中] [小]
一、第一階段
工作重點：
1.當前需求狀況分析
1.1 大背景分析與研究
a.本市房地產發展特點與趨勢
b.本市樓市消費行為的區域特征
c.本市家庭結構與特定群體的動態結構
1.2 產品的市場潛能分析
a.本市產品消費趨勢的研究
b.本市產品潛在消費的動因
c.產品潛在消費動因與產品力的關系
1.3 區域樓市分析與研究
a.本市區域樓市競爭狀況
b.本市區域樓市競爭格局
c.本市區域樓市戶型特征
d.本市區域樓市單元面積需求
e.本市區域樓市去化分析－－戶型與需求
2.本市房地產市場的戰略研究
a.板塊的格局分析
b.本案與其他板塊開發時間的差異與市場切入的關系
c.本案的戰略性開發策略
d.尋找市民消費趨向的突破口
e.本市樓市消費的坐標
f.本案生活區域描述
g.本案開發的風險臨界點分析
h.本市樓市消費氣場的培養
3.本案開發總體思路
（規劃要求、規劃指標、基地勘察、規劃方向）
a.本案的開發理念
b.樓盤命名
c.本案開發的市場依據
d.本案開發的戰略性框架
e.本案的成本控制法－－風險點
f.本案的成本與產品力的對應研究
g.尋找本案的差異化賣點
h.本案開發時間與后續資金運作研究
i.本案開發模式的探討－－分塊開發的研究
4.本案的規劃與設計建議
a.本案總體規劃理念－－產品概念
b.本案建筑風格與區域人文的關系－－社區文化的確立
c.建筑符號的運用
d.本案建筑風格與樓市需求的關系－－形象賣點的確立
e.項目形象包裝概念－－小區色彩系統
f.本案總平控制與環境資源的利用－－環境賣點的確立
g.關于本案空間規劃的新嘗試－－規劃賣點的確立
h.本案分區功能與組團的分析－－居住區的空間感受
i.景觀規劃設計以及主題
j.小區燈光系統－－空間氛圍的營造
k.管線系統
l.日照系統分析
m.本案生活配套新思路－－以人為本的原則－－生活形態的確立
n.戶型與單元總面積的研究
o.戶型配比
p.單體設計
q.銷售論證
r 規劃調整
s.推廣總概念確定
二、第二階段
工作重點：
1.營銷策略制定
a.本市樓盤銷售狀態分析
b.代表性樓盤熱銷原因分析
c.客戶需求排序及動因分析
d.營銷策略制定的區域人文參考值
e.分塊開發戰略性調整
f.市場切入點及切入時間制定
g.銷售模擬及客戶群摸底
h.銷售目標預測
i.目標市場定位及策略
j.產品定位及策略
k.價格定位及策略
l.營銷組合
m.營銷時間與銷售控制策略
n.物業管理模式
2.營銷行動策略制定
a.階段性廣告策略制定
b.引導期廣告及主導信息發布
c.說明書設計創意
d.工地現場包裝思路
e.銷售接待中心設置方案
f.銷售人員
g.公共關系及危機處理
h.其它營銷活動
i.媒體計劃
j.媒體組合方案及媒體推廣策略
k.媒體控制方案
3.包裝與設計
a.模型制作 ※
b.三維影視廣告制作 ※
c.效果圖設計 ※
d.售樓處設計 ※
e.樣品屋設計 ※
f.樓標設計
g.DM設計
h.銷售用樓書設計
i.銷售用海報設計
j.銷售說明、銷售道具設計
k.平面圖冊制作；家俱平面配置圖
l.付款表及法務、稅務說明表格設計
m.作業流程表格設計
n.沿街看板設計
o.簡報、幻燈片、投影片設計
注：※符號制作設計費用由甲方承擔。
4.銷售人員培訓
制作銷講資料
a.本案基本環境資料說明
b.本案規劃介紹
c.公共設施規劃
d.行銷理念
e.行銷技巧
f.行銷策略
g.商品概念
h.案名表達
i.廣告定位
j.商品定位
k.市場客源定位及對策
l.價格策略介紹
m.準客戶資料收集計劃作業說明
n.電話及DM派送計劃作業與演練
o.客戶心理與障礙排除
p.自我促銷、組合促銷介紹
q.付款介紹與法務解答
r.商品、單價、總價、貸款介紹
s.美姿儀容與商業禮儀
三、第三階段
工作重點：
1.項目的市場推廣計劃
a.市場推廣與銷售專案組成立
b.專案組的工作框架及流程
c.專案組細分及推廣理念
d.推廣執行計劃
e.客戶分析－－銷售策略的目標群體分析
f.策略調整
g.廣告形式及訴求
h.階段性廣告策略調整
i.銷售促進－－推廣的協調工作
j.銷售反饋－－銷售反饋的分析
2.銷售前期工作
a.建立銷售隊伍
b.銷售培訓
c.銷控計劃制定
d.銷售道具到位
e.銷售執行的內部協調程序
f.客戶資源庫建立
g.客戶服務部成立
h.危機處理
i以銷售為中心的推廣運作模式
j.銷售策略再研究（銷售顧問工作）
k.階段性銷售組合策略提議（開展銷售代理工作）